Was brauche ich, um eine Immobilie zu kaufen?

Ein Haus in Glienicke, eine Wohnung in Frohnau oder vielleicht ein Grundstück in Oranienburg: Irgendwann wird aus der unverbindlichen Suche nach Immobilien eine konkrete Frage. Könnte ich das tatsächlich kaufen?

Der Kaufpreis im Exposé gibt darauf nur einen Teil der Antwort. Wer eine Immobilie erwerben möchte, braucht ein realistisches Budget, eine tragfähige Finanzierung und ausreichend Geld für die Kosten rund um den Kauf. Spätestens wenn eine interessante Immobilie gefunden ist, kommen zudem einige Unterlagen und feste rechtliche Schritte hinzu.

Es lohnt sich deshalb, die eigene Kaufbereitschaft schon vor der intensiven Suche zu klären.

Was können Sie sich monatlich wirklich leisten?

Am Anfang steht eine Zahl, die wesentlich wichtiger ist als der maximale Kredit, den eine Bank möglicherweise anbieten würde: die monatliche Belastung, mit der Sie sich langfristig wohlfühlen.

Zur Finanzierung kommen schließlich weitere Ausgaben eines Eigentümers hinzu. Je nach Immobilie können Kosten für Instandhaltung, Modernisierung oder laufende Bewirtschaftung entstehen. Auch für unerwartete Reparaturen sollte finanzieller Spielraum vorhanden sein.

Eine hohe Kreditrate, die heute gerade noch in das Haushaltsbudget passt, kann deshalb auf Dauer unangenehm werden. Sinnvoller ist eine Rechnung, die auch dann funktioniert, wenn das Auto in die Werkstatt muss oder am Haus eine größere Reparatur ansteht.

Bevor Sie konkrete Immobilien besichtigen, sollten Sie deshalb Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben kennen. Daraus ergibt sich, welche monatliche Rate dauerhaft zu Ihrem Leben passt.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Beim Eigenkapital gibt es keine Zahl, die für jeden Käufer gleichermaßen sinnvoll ist. Grundsätzlich verbessert mehr eigenes Kapital häufig die Ausgangslage bei der Finanzierung.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln einzubringen. In der Praxis sind auch Finanzierungen mit geringerem Eigenkapital möglich. Hier spielen Einkommen, Bonität und die betreffende Immobilie eine wichtige Rolle.

Zum verfügbaren Eigenkapital können beispielsweise Guthaben auf Konten oder andere kurzfristig verfügbare Vermögenswerte gehören. Wichtig ist dabei eine Frage, die bei der ersten Kalkulation gerne übersehen wird: Wie viel davon möchten Sie nach dem Kauf noch als Reserve behalten?

Das gesamte Ersparte in den Immobilienkauf zu stecken, kann die Finanzierung auf dem Papier verbessern. Im Alltag fehlt anschließend möglicherweise der finanzielle Puffer für Reparaturen oder Veränderungen am neuen Zuhause.

Der Kaufpreis ist noch nicht der Gesamtpreis

Eine Immobilie für 500.000 Euro kostet den Käufer am Ende mehr als 500.000 Euro. Zum Kauf kommen weitere Kosten hinzu. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuchkosten. Je nach Vermittlung kann außerdem eine Maklercourtage anfallen.

Gerade rund um Berlin ist die Grunderwerbsteuer interessant. Für Immobilien in Berlin beträgt sie derzeit 6 Prozent der maßgeblichen Gegenleistung. In Brandenburg sind es 6,5 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet das:

In Berlin fallen 30.000 Euro Grunderwerbsteuer an.

In Brandenburg sind es 32.500 Euro.

Wer beispielsweise zwischen Frohnau und Glienicke/Nordbahn nach einem Eigenheim sucht, bewegt sich auf wenigen Kilometern zwischen zwei Bundesländern. Schon deshalb gehört die Lage der Immobilie in eine realistische Kostenrechnung.

Zusätzlich entstehen Kosten für die notarielle Abwicklung und die Eintragungen im Grundbuch. Auch diese Beträge sollten bereits bei der Festlegung des maximalen Kaufpreises berücksichtigt werden.

Erst das Budget klären, dann ernsthaft suchen

Natürlich können Sie Immobilienportale durchsehen, bevor Sie mit einer Bank oder Finanzierungsberatung gesprochen haben. Sobald die Suche konkreter wird, ist ein Finanzierungscheck jedoch ausgesprochen hilfreich.

Sie erfahren dadurch frühzeitig, in welchem Preisbereich Sie sich realistisch bewegen können. Vielleicht stellt sich heraus, dass das ursprünglich gesetzte Budget zu hoch war. Genauso kann die Prüfung ergeben, dass mehr Spielraum vorhanden ist als zunächst gedacht.

Das verändert häufig auch die Immobiliensuche.

Wer weiß, welches Budget tatsächlich zur Verfügung steht, kann Angebote schneller einschätzen und muss bei einer interessanten Immobilie nicht erst anfangen, die finanzielle Grundlage zu klären.

Bei Schütze Immobilien gibt es dafür eine eigene Finanzierungsberatung. So kann bereits vor oder während der Suche geprüft werden, welche Finanzierung zur persönlichen Situation und zum gewünschten Objekt passt.

Was möchte die Bank von Ihnen sehen?

Bei einer Immobilienfinanzierung prüft die Bank sowohl Ihre finanzielle Situation als auch die Immobilie.

Für die persönliche Prüfung werden typischerweise Identitätsunterlagen und Nachweise über das Einkommen benötigt. Hinzu kommen Nachweise über vorhandenes Eigenkapital und Angaben zu bestehenden finanziellen Verpflichtungen. Je nach persönlicher Situation können weitere Dokumente erforderlich sein.

Bei Selbstständigen fällt die Prüfung meist umfangreicher aus. Hier werden häufig Jahresabschlüsse, Steuerunterlagen oder eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung verlangt.

Sobald eine konkrete Immobilie im Raum steht, benötigt die Bank außerdem Informationen zum Objekt. Dazu können das Exposé, Grundrisse und ein aktueller Grundbuchauszug gehören. Häufig wird auch der Entwurf des Kaufvertrags benötigt.

Welche Unterlagen im Einzelfall verlangt werden, hängt vom Kreditinstitut, der Person des Käufers und der Immobilie ab. Es lohnt sich daher, persönliche Finanzunterlagen frühzeitig zusammenzustellen.

Auch die Immobilie muss zur Finanzierung passen

Eine Finanzierungszusage hängt nicht allein vom Einkommen des Käufers ab. Die finanzierende Bank beschäftigt sich auch mit dem Objekt selbst, da die Immobilie in der Regel als Sicherheit für das Darlehen dient.

Damit bekommt die bauliche und wirtschaftliche Einschätzung der Immobilie eine zusätzliche Bedeutung.

Ein günstiger Kaufpreis wirkt zunächst attraktiv. Stehen anschließend umfangreiche Sanierungsarbeiten an, verändert sich die Rechnung schnell. Bei einem älteren Einfamilienhaus können beispielsweise Dach, Heizung oder Fenster einen erheblichen Einfluss auf die kommenden Investitionen haben.

Deshalb sollte eine Besichtigung über Raumgrößen, Grundrisse und den ersten Eindruck hinausgehen. Der Zustand des Gebäudes gehört ebenso in die Kaufentscheidung wie die Frage, welche Arbeiten in den nächsten Jahren absehbar sind.

Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Punkte hinzu. Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft können Hinweise auf geplante Maßnahmen und die finanzielle Situation der Gemeinschaft geben.

Eine Immobilie passt finanziell erst dann wirklich, wenn Kaufpreis und absehbare Investitionen gemeinsam betrachtet wurden.

Sie haben die passende Immobilie gefunden. Was passiert jetzt?

Wenn Finanzierung und Kaufentscheidung stehen, folgt der Kaufvertrag.

Grundstückskaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar bereitet den Vertrag vor und begleitet anschließend die rechtliche Abwicklung.

Vor dem Termin sollten Sie den Vertragsentwurf aufmerksam lesen und offene Fragen klären. Gerade bei hohen Kaufpreisen gehört Zeit für die Prüfung des Vertrags fest zum Kaufprozess.

Mit der Unterschrift beim Notar ist der Ablauf noch nicht abgeschlossen.

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die weiteren Schritte. Dazu gehört in der Regel die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung.

Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind. Sobald dieser Zeitpunkt erreicht ist, erhalten Sie eine entsprechende Mitteilung.

Dann wird der Kaufpreis gezahlt.

Wann gehört Ihnen die Immobilie wirklich?

Der Notartermin wird häufig als der große Moment des Immobilienkaufs wahrgenommen. Rechtlich werden Sie dadurch jedoch noch nicht unmittelbar als neuer Eigentümer im Grundbuch geführt.

Nach der Kaufpreiszahlung und der weiteren Abwicklung folgt die Eigentumsumschreibung. Auch die Grunderwerbsteuer spielt hierbei eine Rolle. Nach deren Zahlung kann das Finanzamt die benötigte Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.

Erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch sind Sie rechtlich Eigentümer der Immobilie.

Besitzübergang und Eigentumsumschreibung können zeitlich auseinanderliegen. Wann Schlüssel, Nutzen und Lasten übergehen, wird im Kaufvertrag geregelt.

Woran Sie erkennen, dass Sie wirklich kaufbereit sind

Kaufbereit sind Sie dann, wenn Sie eine Immobilie nicht mehr anhand des Angebotspreises beurteilen müssen.

Sie kennen Ihr verfügbares Eigenkapital und wissen, welche monatliche Belastung zu Ihrem Haushalt passt. Die Kaufnebenkosten sind in Ihrer Rechnung enthalten. Eine erste Finanzierung wurde geprüft und die wichtigsten persönlichen Unterlagen liegen bereit.

Bei einer konkreten Immobilie kommt die zweite Ebene hinzu: Passt der Zustand des Gebäudes zu Ihrer Kalkulation? Sind mögliche Modernisierungen berücksichtigt? Kann die Bank das Objekt mit der geplanten Finanzierung begleiten?

Wer diese Fragen vor einer Kaufentscheidung geklärt hat, kann bei der passenden Immobilie deutlich ruhiger handeln.

Gerade in gefragten Lagen im Berliner Norden und im angrenzenden Brandenburg kann eine gute Vorbereitung viel wert sein. Denn wenn das richtige Haus oder die passende Wohnung auftaucht, sollte die wichtigste Frage bereits beantwortet sein: Können und möchten Sie sich genau diese Immobilie langfristig leisten?